Ngày 10/07/2026, DKRA Consulting – Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn phát triển của DKRA Group chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận Quý 2/2026” trình bày những diễn biến đáng chú ý của thị trường trong quý, đồng thời đưa ra một số dự báo cho quý kế tiếp.
Trong Quý 2/2026, thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý ở hầu hết các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với Quý 1/2026. Bước sang Quý 3/2026, thanh khoản được dự báo chưa có nhiều cải thiện trong ngắn hạn khi tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng trước những thách thức chung của thị trường.
PHẦN 1: DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP. HCM VÀ VÙNG PHỤ CẬN QUÝ 2 NĂM 2026
Ở TP. HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận mức biến động nhẹ về nguồn cung sơ cấp ở một số phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,… Đồng thời, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách ưu đãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 2 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó, với tỷ trọng đạt khoảng 93%. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% trên tổng cung, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng 4% so với giai đoạn đầu năm, mức tăng tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý, có mức tạo thị cao, tiềm năng khai thác thương mại tốt đóng vai trò chủ lực đối với mức tăng trưởng của thị trường.
Ở phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19,278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ. TP. HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận theo Quý
TP.HCM chiếm gần 90% tỷ trọng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM & Vùng phụ cận Quý 22026
Sức cầu chung của thị trường sơ cấp giảm 11% so với cùng kỳ. Điểm sáng ghi nhận tại các dự án mở bán tại Đồng Nai trước thông tin địa phương này được chính thức nâng cấp lên thành phố trực thuộc Trung ương. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước. Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá bán thứ cấp ghi nhận giảm phổ biến từ 2% – 6% so với quý trước với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể so với đầu năm, phần lớn ở những bất động sản mà người mua chịu áp lực đòn bẩy tài chính, muốn nhanh chóng thanh khoản nhằm giảm dư nợ, lãi vay.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu vực TP. HCM (mới) với tỷ trọng đạt khoảng 53% trên tổng cung thị trường. Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 9% trên tổng cung sơ cấp, tương ứng với mức giảm khoảng 71% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư lớn trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao và không có nhiều biến động so với thời điểm đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tác động của chi phí đầu vào, chi phí phát triển dự án tăng cao. So với quý trước, giá bán thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình 2%, nhưng chỉ tập trung cục bộ ở nhóm dự án hoàn thiện pháp lý và bàn giao nhà cho cư dân.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ ở một số phân khúc. Cụ thể:
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 10% so với cùng kỳ nhưng vẫn còn ở mức rất thấp so với giai đoạn hoàng kim 2019. Trong bối cảnh lãi suất và tín dụng còn nhiều biến động, các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ tăng nhưng không đáng kể. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận xu hướng tăng, với mức tăng bình quân 15% so với cùng kỳ. Theo đánh giá, triển vọng thị trường vẫn đối diện nhiều trở ngại, cả về thanh khoản lẫn dư địa tăng giá. Niềm tin của nhà đầu tư chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, trong khi động lực phục hồi của phân khúc này vẫn còn ở mức thấp.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 3% so với cùng kỳ, trong đó hơn 99% nguồn cung tiếp tục đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã triển khai trước đó. Sức cầu thị trường tiếp tục sụt giảm mạnh. Lượng giao dịch giảm hơn 71% so với cùng kỳ năm 2025, chủ yếu do tác động của mặt bằng lãi suất tăng cao. Mặt bằng giá bán sơ cấp không ghi nhận biến động so với quý trước, nhưng vẫn tăng trung bình khoảng 13% so với cùng kỳ. Triển vọng thị trường vẫn đối diện nhiều thách thức, thanh khoản trầm lắng, niềm tin của nhà đầu tư suy giảm tiếp tục là những rào cản lớn, khiến phân khúc này khó có khả năng phục hồi trong ngắn hạn.
Với phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm với mức giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, hơn 97% nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã triển khai trước đó, trong khi nguồn cung mới khá hạn chế, phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch giảm 52% so với cùng kỳ và giảm hơn 27% so với quý trước. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận xu hướng tăng, với mức tăng trung bình khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2025. Đồng thời, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích thích nhu cầu và cải thiện thanh khoản.
PHẦN 2: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 3 NĂM 2026
Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong Quý 3/2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm với khoảng 300 – 400 sản phẩm được mở bán mới. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ so với Quý 2/2026 và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung của thị trường duy trì xu hướng giảm so với quý trước. Thanh khoản thị trường chưa đạt được nhiều cải thiện trong ngắn hạn khi tâm lý nhà đầu tư vẫn trở nên thận trọng trước những thách thức chung của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí phát triển dự án và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới đưa ra thị trường trong Quý 3/2026 được dự báo giảm nhẹ so với mức tăng của Quý 2/2026, dao động từ 10,000 – 13,000 căn, tập trung phần lớn tại Bình Dương (cũ). Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP. HCM, trong khi phân khúc hạng B, C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Sức cầu thị trường được kỳ vọng tiếp tục có những chuyển biến tích cực với việc nhiều dự án dần được tháo gỡ nút thắt pháp lý, giúp tăng cường niềm tin nơi người mua.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự, dự báo trong Quý 3/2026, nguồn cung mới của phân khúc này được kỳ vọng sẽ duy trì mức tăng so với quý trước với khoảng 2,000 – 3,000 sản phẩm được mở bán mới. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các đại đô thị có quy mô lớn thuộc các địa phương (cũ) quen thuộc như: TP. HCM, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu,… nhờ vào tốc độ hoàn thiện pháp lý của các dự án và đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường. Giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao do áp lực từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao. Thị trường thứ cấp tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao cũng như tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel tăng nhẹ so với Quý 2/2026, dao động khoảng 300 – 500 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Đắk Lắk và TP. HCM. Nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tương đương so với Quý 2/2026, dao động khoảng 200 – 250 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Phú Thọ. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn.
Gia Vũ
