Ngày 12/10/2026, DKRA Consulting – Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn phát triển của DKRA Group chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận Quý 3/2026” trình bày những diễn biến đáng chú ý của thị trường trong quý, đồng thời đưa ra một số dự báo cho quý kế tiếp.
Trong Quý 3/2026, thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận ghi nhận tín hiệu điều chỉnh về nguồn cung cũng như sức cầu ở một số phân khúc và khu vực. Bước sang Quý 4/2026, tình hình thị trường được kỳ vọng hồi phục nhờ nhu cầu mua nhà cao điểm dịp cuối năm nhưng nhìn chung vẫn ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn.
PHẦN 1: DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP. HCM VÀ VÙNG PHỤ CẬN QUÝ 3 NĂM 2026
Ở TP. HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận điều chỉnh giảm về nguồn cung sơ cấp và sức cầu thị trường ở một số phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm nhất định,… Đồng thời, nhiều chính sách ưu đãi được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường, gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong Quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 1% so với quý trước, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm khoảng 95% tổng nguồn cung. Trong khi đó, nguồn cung mới giảm 30% so với quý trước do các chủ đầu tư thận trọng hơn trước sức cầu còn thấp. Lượng tiêu thụ sơ cấp giảm khoảng 66% so với Quý 2/2026, theo đó, Tây Ninh tiếp tục là khu vực chủ lực về sức cầu khi chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 2% so với quý trước, chủ yếu do áp lực điều chỉnh giá từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.
Ở phân khúc căn hộ Quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 13,215 căn, giảm 31% so với quý trước, trong đó TP. HCM tiếp tục dẫn đầu khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 4,000 căn, tương đương ở mức 33% so với quý trước, phần lớn các chủ đầu tư chủ động dời lịch mở bán vào cuối năm. Sức cầu chung giảm mạnh 66% so với quý trước, trong bối cảnh khách hàng có tâm lý chờ đợi trước áp lực lãi suất cao và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản. Nhằm cải thiện thanh khoản, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay, góp phần giảm áp lực tài chính cho người mua. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm phổ biến từ 4% – 7% so với quý trước, chủ yếu tại các giao dịch người bán chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính và chi phí lãi vay.
Quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt khoảng 13,215 căn, giảm 31% so với quý trước.
TP. HCM là địa phương dẫn đầu nguồn cung sơ cấp toàn thị trường khi chiếm tới 93.8%.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP. HCM và vùng phụ cận trong Quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1% so với quý trước, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm 92% tổng nguồn cung. Sức cầu tiếp tục ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 27% so với quý trước, tương đương khoảng 7% tổng cung sơ cấp; giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn. TP. HCM (mới) dẫn dắt thị trường khi chiếm 52% nguồn cung và 89% lượng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá sơ cấp ít biến động và tiếp tục neo cao, trong khi giá thứ cấp giảm trung bình 13% so với quý trước do áp lực lãi suất và đòn bẩy tài chính, thanh khoản chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá khiêm tốn, chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Cụ thể:
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 10% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ hàng tồn kho tại các dự án cũ, nguồn cung mới gần như vắng bóng. Thanh khoản giảm mạnh, lượng tiêu thụ giảm hơn 86% so với quý trước, giao dịch tập trung tại một số dự án có lợi thế về vị trí, khả năng khai thác và giá dưới 15 tỷ đồng/căn. Miền Trung dẫn đầu về nguồn cung với tỷ trọng 45%, trong khi miền Bắc chiếm 56% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục đi ngang, song triển vọng phục hồi vẫn hạn chế trước tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và thanh khoản thấp.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong Quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp ổn định so với quý trước nhưng giảm 14% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ hàng tồn kho tại các dự án cũ, trong khi nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng. Thanh khoản duy trì ở mức thấp. Miền Trung tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung, chiếm 67% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp đi ngang so với quý trước nhưng tăng bình quân 10% so với cùng kỳ. Dù các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách bán hàng, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét trong ngắn hạn.
Với phân khúc condotel, ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 20% so với quý trước, chủ yếu đến từ hàng tồn kho tại các dự án cũ, chiếm khoảng 79% tổng nguồn cung. Sức cầu tăng mạnh, lượng tiêu thụ tăng 5.4 lần, song giao dịch tập trung cục bộ tại một dự án mở bán mới trong quý. Miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 71% nguồn cung và hơn 83% lượng tiêu thụ cả nước. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động nhiều so với quý trước nhưng tăng 6% so với cùng kỳ, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức về pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin nhà đầu tư.
PHẦN 2: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 4 NĂM 2026
Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong Quý 4/2026, phân khúc đất nền dự kiến có khoảng 200 – 300 sản phẩm mở bán mới, tập trung tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Nguồn cung hạn chế cùng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa có nhiều chuyển biến tích cực sẽ tác động đáng kể đến khả năng thanh khoản thị trường trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, trong khi các chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ lãi suất tiếp tục được áp dụng nhằm tăng tính thanh khoản. Ở thị trường thứ cấp, áp lực giảm giá có thể gia tăng khi thanh khoản chưa khởi sắc, đặc biệt tại nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có nhu cầu thu hồi vốn.
Ở phân khúc căn hộ, Quý 4/2026 được kỳ vọng nguồn cung mới phân khúc căn hộ có thể tăng nhẹ so với quý trước, dự kiến đạt khoảng 7,000 – 10,000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP. HCM và Bình Dương (cũ). Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi phân khúc hạng B và C giữ vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven. Sức cầu được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm, song khó ghi nhận đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, đi kèm các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản và giá bán thứ cấp có thể phục hồi nhất định, nhưng vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự được kỳ vọng duy trì đà tăng, với khoảng 1,000 – 2,000 sản phẩm mở bán mới, tập trung tại các đại đô thị thuộc TP. HCM, Long An (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ),… Thanh khoản thị trường duy trì tính chọn lọc cao, lượng giao dịch tập trung ở các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối thuận lợi và chính sách bán hàng hấp dẫn. Mặt bằng giá sơ cấp khó có biến động đáng kể và tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, thị trường thứ cấp được dự báo chưa có nhiều chuyển biến tích cực về thanh khoản lẫn mặt bằng giá trong ngắn hạn trước bối cảnh thị trường còn chịu nhiều tác động từ các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 200 – 400 căn, tập trung tại Đắk Lắk, TP. HCM và Khánh Hòa. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng duy trì ổn định với khoảng 100 – 200 căn, chủ yếu tại TP. Đà Nẵng và Phú Thọ, trong khi nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới do tiến độ triển khai dự án chậm và lượng booking chưa đạt kỳ vọng. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, đi kèm các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và cam kết cho thuê nhằm cải thiện thanh khoản.
Gia Vũ
